La Declaración de Ruina en la Comunidad Valenciana

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 URBANISMO: La Declaración de Ruina en la Comunidad Valenciana

 

1.- Antecedentes 

La obligación para mantener el inmueble comporta no sólo su mero mantenimiento físico, sino incluso la realización de aquellas obras e instalaciones necesarias para poder atender al uso que tiene por objeto.

Imagen edificio en estado de ruina
Elementos estructurales de edificio en estado de ruina

Dicho esto, y a continuación, hay que señalar que es obvio que esta obligación no es “sine die” y sin limitación alguna, sino que cabe establecer hasta donde y en qué condiciones se establece la obligación.

Y puesto que esta obligación es legalmente exigible, determinar el límite cobra aún una mayor importancia. Procede analizar de que modo podemos determinar que esta obligación de mantenimiento y rehabilitación decae y hasta donde llega esta obligación.

En especial procede estudiar la figura de la ruina, de amplia tradición en el derecho urbanístico estatal, y que tiene una determinada orientación en el derecho valenciano, iniciada en la LRAU y continuada en la LUV.

Así, llevaremos a cabo el estudio de esta figura, objeto de una polémica que está decayendo, consecuencia de la vigencia cada vez mayor de la actual legislación de arrendamientos urbanos, evitado su utilización para desalojar a inquilinos, así como la aplicación de la misma a los inmuebles protegidos.

2.- Legislación Vigente, referente a la Declaración de Ruina en la Comunidad Valenciana

–       Ley de Ordenación de la Edificación, de 5 de noviembre de 1999 (LOE)

–       Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000 (LEC)

–       Ley de Suelo, de 28 de mayo de 2007 (LS-2007)

–       Legislación específica de Comunidad Valenciana.

–       Normativa municipal .

3.- Fundamentos de derecho o normativos para la Declaración de Ruina.

El Texto Refundido de la Ley del Suelo vigente establece en el artículo 9.1, regulando el contenido del derecho de propiedad del suelo, deberes y cargas, que “el derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones, comprende, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes de dedicarlos a usos que no sean incompatibles con la ordenación territorial y urbanística; conservarlos en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles; así como realizar los trabajos de mejora y rehabilitación hasta donde alcance el deber legal de conservación. Este deber constituirá el límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios, cuando la Administración las ordene por motivos turísticos o culturales, corriendo a cargo de los fondos de ésta las obras que lo rebasen para obtener mejorar de interés general.

Añade además que “en el suelo que sea rural a los efectos de esta Ley, o esté vacante de edificación, el deber de conservarlo supone mantener los terrenos y su masa vegetal en condiciones de evitar riesgos de erosión, incendio, inundación, para la seguridad o salud públicas, daño o perjuicio a terceros o al interés general, incluido el ambiental; prevenir la contaminación del suelo, el agua o el aire y las inmisiones contaminantes indebidas de otros bienes y, en su caso, recuperarlos de ellas; y mantener el establecimiento y funcionamiento de los servicios derivados de los uso y las actividades que se desarrollen en el suelo.

Este artículo de la legislación estatal es explicito y ya nos apunta la clave de que el mantenimiento de los inmuebles tiene un límite, a partir del cual ya no alcanza el deber de conservación.

Asimismo nos señala que la obligación no alcanza sólo a los inmuebles o edificaciones, sin a las construcciones, a los solares, e incluso al suelo rural, el no urbanizable de nuestra legislación urbanística.

Señala además que no sólo debemos realizar trabajos de mero mantenimiento, sino incluso de mejora y rehabilitación, entendiendo dentro del mismo el ornato, lo cual amplia en mucho el espectro de obligaciones.

La normativa actual indica un mayor campo a tener en cuenta a la vista de las causas o razones que motivan la actividad del particular en cumplimiento de su deber. No hay más que repasar en especial el apartado destinado al suelo rural para de un modo gráfico observar la variedad de deberes que en el mismo se contemplan.

El objeto de estudio de este tema viene recogido en los artículos 208 al 215 de la LUV, que son desarrollados principalmente por el ROGTU, y cuyo análisis vamos a desarrollar.

 

 

 

4.- Documentación gráfica y fotográfica situación de Ruina

Ejemplos de edificaciones en situación de  Ruina.

 declaración de ruina Vista cubierta de nave industrial que ha colapsado parcialmente.
   
 Imagen interior vivienda en estado ruina Vista interior de una vivienda, que se encuentra en muy mal estado de conservación.

 

 

 

5.- Dictamen técnico Ruina

5.1 Ruina: Situación Legal

La situación de ruina es el ejemplo mas claro de límite del deber de conservación o rehabilitación de un inmueble en situaciones normales, y ha venido teniendo una gran importancia por sus efectos extraurbanísticos.

El art. 389 del Código Civil dispone que “si un edificio, pared, columna o cualquiera otra construcción amenazase ruina, el propietario estará obligado a su demolición o a ejecutar las obras necesarias para evitar su caída. Si no lo verificare el propietario de la obra ruinosa, la autoridad podrá hacerla demoler a costa del mismo.”

Este artículo marca la diferencia entre dos deberes, alternativos y excluyentes, del propietario del edificio: si el estado de éste permite su recuperación o rehabilitación, prima el deber de conservación; pero, llegado al punto que la Ley califica de estado ruinoso, cesa el deber de conservación, naciendo el de demoler la edificación, o parte de la misma, que se encuentra en ruina.

Pese a que estas reglas resultan obvias, fueron origen de numerosos litigios como consecuencia de la promulgación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que estableció la congelación de los alquileres y la prorroga forzosa de los contratos para los arrendadores. Al inquilino convenía instar que se obligase al propietario a cumplir sus deberes de conservación; pero a éste, movido por las reparaciones que hay que realizar en los edificios antiguos en mal estado y por las bajas rentas, le interesaba solicitar la declaración de ruina, cuya obtención le va a permitir demoler la construcción sin tener que indemnizar a los inquilinos. Esto explica el interés de la legislación del suelo sobre la materia, que no ha evitado la litigiosidad sobre la misma, provocando una numerosa jurisprudencia contencioso-administrativa.

En la regulación establecida por la LUV, dispone que procede declarar la situación legal de ruina cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales a un edificio o construcción, manifiestamente deteriorada, o para restaurar en ella las condiciones mínimas que permitan su uso efectivo, supere el límite del deber normal de conservación calculado conforme al artículo 208.” Ello nos remite a la mitad del valor de construcción de nueva planta del inmueble.

Un segundo motivo de declaración de ruina concurre cuando el propietario acredite haber cumplido puntualmente lo dispuesto en el artículo 206, realizando diligentemente las obras recomendadas, al menos, en los dos últimos certificados de inspección periódica y el coste de éstas, unido al de las que estén pendientes de realizar, con los fines antes expresados, supere el límite enunciado en el párrafo anterior, apreciándose una tendencia constante y progresiva en el tiempo al aumento de las inversiones necesarias para la conservación del edificio.

Se da así una importancia a los Certificados de Inspección Periódica, así como al mantenimiento del inmueble, y al coste del mismo visto desde un aspecto dinámico. No se queda en la situación puntual del inmueble en el momento de solicitud de la ruina. Ahora se tienen en cuenta las reparaciones realizadas en los diez años anteriores para determinar si las obras a realizar, junto con las inversiones ya realizadas, superan el límite legalmente establecido.

Esto supone una novedad, puesto que de este modo se analiza de un modo más completo el coste del mantenimiento del inmueble, cuya durabilidad es a largo plazo, evitando que la celeridad en la reparación pueda ir en contra del propietario diligente en el cumplimiento de sus obligaciones.

La competencia en esta materia corresponde a los Ayuntamientos, que son los legitimados para declarar la situación legal de ruina, incoando el procedimiento de oficio o como consecuencia de denuncia formulada por cualquier interesado. Cabe destacar la STS de 16 de junio de 1992, que recuerda que “la declaración de ruina es una situación objetiva que no se establece en beneficio del propietario, sino que es una actividad de policía y seguridad que la Ley de Régimen Local encomienda a los Municipios para evitar daños a las personas”.

En las actuaciones se citará a los ocupantes legítimos de la construcción y a los titulares de derechos sobre ella que consten en los registros públicos, así como a los órganos competentes cuando resulte afectado el patrimonio histórico.

La declaración de la situación legal de ruina debe disponer las medidas necesarias para evitar eventuales daños físicos y, además, proponer la declaración de incumplimiento por el dueño de su deber urbanístico de conservación o manifestar, razonadamente, la improcedencia de esto último.

No procede declarar el incumplimiento del deber de conservación si la ruina legal es causada por fuerza mayor, hecho fortuito o culpa de tercero, ni cuando el dueño trate de evitarla con adecuado mantenimiento y cuidadoso uso del inmueble, reparando sus desperfectos con razonable diligencia.

Esta es una novedad, puesto que debe establecerse en la resolución un juicio sobre la responsabilidad del propietario del inmueble y que, tal y como esta redactado el artículo, parece que en caso de duda es culpable el propietario, porque parece indicar que debe motivarse la improcedencia de la declaración de incumplimiento del deber de conservación y no al contrario.

Evidentemente, deberá motivarse en ambos casos, y la propia regulación trata de garantizar los derechos del propietario, disponiendo que la propuesta de declarar el incumplimiento del deber de conservación, formulada junto a la declaración de ruina legal, no será definitiva ni surtirá efecto sin previa audiencia de los interesados y resolución del Alcalde dictada a la vista de las alegaciones presentadas.

En este caso se produce una referencia que por habitual no deja de ser discutible. Es la referencia a órganos concretos de la Administración local que se realiza en la normativa urbanística, como es en el artículo 210 que se refiere al Alcalde, atribuyéndole determinadas competencias.

Debería ser más cuidadosa en este sentido la normativa urbanística, puesto que la comunidad autónoma no es competente para regular el régimen local, sino que es competencia exclusiva del Estado, por lo que la referencia debería ser al órgano competente de la Administración Local. Es el Estado, en ejercicio de su competencia, el que determinará los órganos que existen y su competencia dentro del ámbito local.

5.1.1 Efectos de la declaración de ruina

Los efectos de la declaración de ruina legal son diferentes según el inmueble al que afecten, puesto que las opciones para el propietario varían en función de la protección de inmueble.

En el caso de un inmueble no catalogado, ni objeto de un procedimiento de catalogación, determina para su dueño la obligación de rehabilitarlo o demolerlo, a su elección.

Ello supone que no necesariamente debe ser derribado el inmueble, como ocurría con anterioridad, en el que la declaración de ruina conllevaba para el propietario la obligación de derribar. Ahora será el propietario el que pueda determinar si procede al derribo o bien rehabilita el inmueble, pero en este caso a su cargo aún cuando exceda del deber de conservación y rehabilitación, y sin derecho a ayudas públicas.

Si la situación legal de ruina se declara respecto a edificio catalogado u objeto del procedimiento de catalogación, el propietario deberá adoptar las medidas urgentes e imprescindibles para mantenerlo en condiciones de seguridad. La Administración podrá concertar con el propietario su rehabilitación. En defecto de acuerdo, puede ordenarle que la efectúe otorgándole la correspondiente ayuda u ordenar la inclusión en el Registro Municipal de Solares y Edificios a Rehabilitar.

5.1.2 Procedimiento.

 

Competencia: La declaración corresponde al Ayuntamiento.

Incoación: El procedimiento puede ser incoado de oficio por “denuncia” formulada por cualquier interesado.

Partes interesadas: Son partes interesadas a citar en las actuaciones, además del denunciante y el propietario (si no fueran las mismas persona), los ocupantes legítimos de la construcción por cualquier título y los titulares de derechos sobre ella que consten en los registros públicos . Si se trata de un bien de interés cultural o de un edificio catalogado se notificará la incoación al órgano competente en materia de patrimonio cultural inmueble.

Trámites: Inexcusable resulta el informe técnico municipal y la posibilidad de que las partes interesadas formulen sus alegaciones y en su caso aporten las pruebas periciales que interesen.

Objeto: La ley se refiere siempre a la declaración de ruina respecto a un edificio o construcción y de los art. 207 y 210 se deduce que ha de tratarse de una unidad constructiva estructuralmente independiente, con independencia de que pueda coexistir con otras en la misma parcela o del tratamiento registral del que haya sido objeto.

5.2  Amenaza de ruina inminente.

 

Cuando la amenaza de una ruina inminente ponga en peligro la seguridad pública o la integridad del patrimonio arquitectónico catalogado, el Ayuntamiento podrá acordar el apeo, apuntalamiento o cualquier medida que se estime necesaria para garantizar la estabilidad y seguridad del edificio, y ordenar el desalojo o adoptar las medidas urgentes y necesarias para prevenir o evitar daños en los bienes públicos o a las personas. Excepcionalmente cabrá ordenar la demolición cuando esta fuera imprescindible para impedir mayores perjuicios.

Se entiende por ruina inminente de un inmueble una situación de deterioro físico del mismo tal que suponga un riesgo actual y real para las personas o las cosas, o que ponga en peligro la integridad de un Bien de Interés Cultural declarado o en proceso de declaración. En tal caso, el órgano municipal competente puede, previo informe técnico:

a) Ordenar el inmediato desalojo de los ocupantes del inmueble.

b) Adoptar las demás medidas provisionales necesarias para impedir daños a las personas o las cosas, o la pérdida del Bien de Interés Cultural, tales como el apeo y apuntalamiento del inmueble, el cerco de fachadas o el desvío del tránsito de personas y del tráfico rodado.

Ha de recordarse que en caso de tratarse del domicilio de ciudadanos, en caso de negativa al desalojo, habría que acudir al Juzgado de lo Contencioso-Administrativo competente, de acuerdo en el art. 8.5 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.

Sólo puede incluirse la demolición de aquellas partes del inmueble que sea imprescindible eliminar, y en ningún caso si se trata de Bienes de Interés Cultural declarados o en proceso de declaración. Cuando se trate de edificios no catalogados, el Ayuntamiento podrá adoptar motivadamente cualquiera de las medidas anteriores, incluso la demolición del edificio.

El Ayuntamiento será responsable de las consecuencias que comporte la adopción injustificada de dichas medidas, sin que ello exima al propietario de la íntegra responsabilidad en la conservación de sus bienes conforme a las exigencias de la seguridad, siéndole repercutibles los gastos realizados por el Ayuntamiento hasta el límite del deber normal de conservación.

La responsabilidad patrimonial de la administración será exigible en vía administrativa de conformidad con la Ley 30/1992 y el Reglamento de los procedimientos de las Administraciones Públicas en materia de responsabilidad patrimonial, aprobado por Real Decreto 429/1993, de 26 de marzo.

La adopción de las medidas cautelares dispuestas por el Ayuntamiento, para evitar la ruina inminente, no presuponen la declaración de la situación legal de ruina, sino que son meras medidas de carácter provisional, tal y como se recogen para todos los procedimientos administrativos en el art. 72 de la Ley 30/1992.

La adopción de las medidas cautelares a que se refiere el presente artículo determinará la incoación automática de un procedimiento contradictorio al objeto de determinar el eventual incumplimiento, por parte del propietario, del deber de conservación de la edificación, que podrá concluir con la declaración formal de incumplimiento del citado deber y la sujeción del inmueble al Régimen de Edificación o Rehabilitación Forzosa.

El Ayuntamiento debe realizar inspecciones periódicas de los inmuebles afectados por las medidas previstas en este artículo, para comprobar si se mantienen las circunstancias que las motivaron o si en caso contrario se aprecian otras nuevas que aconsejen adoptar una decisión diferente.

Todo ello en tanto se tramita el procedimiento de ruina que se tramite, o se resuelva la no tramitación de dicho expediente con resolución sobre las medidas provisionales adoptadas.

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